Экспертная правовая
поддержка бизнеса с 2002 года

Как самостоятельно оспорить кадастровую стоимость

портфель

1 января 2017 года вступил в силу федеральный закон «О государственной кадастровой оценке земель».

Теперь юридические и физические лица вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости своей недвижимости либо в Комиссию при Управлении Росреестра либо сразу в суд.

Однако на данный момент порядок оспаривания фактически остается прежним - с предварительным обращением в Комиссию. Как нам разъяснили в Росреестре, этот порядок будет действовать либо до внесения изменений в Кодекс об административном судопроизводстве, либо до получения судами разъяснений о возможности принятия административных исковых заявлений без приложения решений Комиссии об отклонении заявления об оспаривании.

Скачать форму заявления для обращения в Комиссию и список прилагаемых документов можно здесь.

В этой статье мы постараемся максимально доступно и детально разобрать порядок подготовки документов для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка или др. объекта недвижимости (дома, квартиры, производственного здания) в Комиссии при Управлении Росреестра.

 

Шаг 1.   Выясняем кадастровую стоимость

 

Это можно сделать на сайте Росреестра, перейдя по ссылке. Все технические работы на сайте в связи с вступлением в силу ФЗ «О государственной кадастровой оценке земель» завершены, сейчас сервис работает корректно.

Вот так выглядит форма запроса:

справка_росреестр

Актуальную кадастровую стоимость можно также посмотреть на публичной кадастровой карте.

 

Шаг 2. Выясняем возможную рыночную стоимость.

 

Для этого рекомендуем обратиться в несколько оценочных компаний и попросить предварительно оценить возможную рыночную стоимость вашего объекта, а заодно поинтересоваться стоимостью услуг оценщика.

Внимание! Рыночная стоимость должна определяться на дату проведения кадастровой оценки. 

 

Шаг 3. Рассчитываем возможную налоговую экономию.

 

Для начала рассчитаем сумму налога, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Физические лица это могут сделать на сайте ФНС по этой ссылке. Форма запроса выглядит вот так:

налоговый калькулятор

Далее рассчитаем сумму земельного налога, исходя из возможной рыночной стоимости участка. Нажимая в налоговом калькуляторе кнопку «далее», вы увидите ставку земельного налога.  Зная ставку и рыночную стоимость, рассчитаем возможную сумму земельного налога:

 

Сумма земельного налога = рыночная стоимость/100 х ставка земельного налога

 

Теперь сравним текущую сумму земельного налога с потенциальной суммой налога в случае пересмотра кадастровой стоимости. Для наглядности, рассмотрим на примере земельного участка площадью 10 соток с видом разрешенного использования «для ИЖС».

таблица кадастр

Если вы решили, что налоговая экономия для вас существенна, можно приступать к сбору документов.

 

Шаг 5. Заключаем договор с оценщиком

 

Рекомендуем выбирать оценщика, исходя из следующих критериев:

  • стоимость услуг
  • срок подготовки отчета об оценке
  • опыт  подготовки отчетов об оценке для Комиссии
  • готовность участвовать в заседании Комиссии при Управлении Росреестра и защищать свой отчет
  • готовность оценщика бесплатно устранить все недостатки отчета

 

Шаг 6. Получаем выписку из ЕГРН

 

Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость можно будет заказать в электронном виде на сайте Росреестра, заполнив форму в разделе «Получить сведения из ЕГРН». К сожалению, пока сервис работает в ограниченном режиме и сведения о кадастровой стоимости не предоставляет. Поэтому заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости в настоящее время возможно, обратившись лично либо в офисы Росреестра, либо через МФЦ, либо почтовым отправлением.

Срок предоставления выписки – 3 рабочих дня со дня получения запроса Росреестром.

 

Шаг 7. Формируем пакет документов

 

Итак, вы получили выписку из ЕГРН и отчет оценщика (в бумажном и электронном виде). Остается заполнить заявление в двух экземплярах, один из которых останется у вас (скачать форму здесь) и сделать копию правоудостоверяющего или правоустанавливающего документа на объект недвижимости (то есть либо свидетельство о государственной регистрации права, либо договор (соглашение и т.п.), на основании которого свидетельство было выдано.

Оспаривать кадастровую стоимость может не только собственник, но и арендатор недвижимости в том случае, если расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости арендуемого объекта. В этом случае заявителю в качестве правоустанавливающего документа необходимо приложить договор аренды.

Сформированный пакет документов сдаем в Управление Росреестра, не забыв получить отметку о его принятии на втором экземпляре заявления.

 

Шаг 8. Рассмотрение заявления в Управлении Росреестра

 

В течение семи рабочих дней со дня поступления заявления Комиссия направляет в ваш адрес уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения.

Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать тридцать дней со дня его поступления. Как правило, сотрудники Росреестра звонят на контактный номер, указанный в заявлении и сообщают о дате рассмотрения заявления и времени, к которому рекомендуется прибыть.

По результатам рассмотрения отчета об оценке вашего объекта, Комиссия выносит решение либо об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости либо об отклонении вашего заявления.

В течение 5 дней Комиссия готовит решение о результатах рассмотрения заявления. В случае его отклонения, в решении будут указаны недостатки отчета об оценки.

Если ваше заявление было отклонено, вам нужно принять решение – обращаться ли в Комиссию повторно с исправленным отчетом, либо обращаться в суд. Напомним, что с 1 января 2017 года юридические лица (также как и физические до 2017 года) могут оспаривать кадастровую стоимость в суде без предварительного обращения в Комиссию. Поэтому в заключении давайте разберем плюсы и минусы рассмотрения заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Комиссии по сравнению с оспариванием в суде:

Плюсы:

  • нет расходов на оплату госпошлины и проведение судебной экспертизы;
  • более короткие сроки рассмотрения: как правило, 2-3 недели с момента поступления заявления. Но в любом случае - не более одного месяца.

Минусы:

  • Высока вероятность отклонения заявления, особенно при оспаривании дорогостоящих объектов недвижимости с разницей кадастровой стоимостью более 30%. Значит, придется обращаться в суд.